אחרי תקופה של אי ודאות, השוק מתייצב ומראה סימנים של התאוששות, אך הגופים הפיננסים הגדולים עדיין נוקטים זהירות יתרה בכל הנוגע להשקעות -הבנקים מציעים ריביות גבוהות במיוחד ושווקי ההון למיניהם מייצרים סיכונים שלא בהכרח שווה ליטול.
אך גם בתקופות בהן נדמה שהכלכלה הגלובלית שוקעת למיתון ומגזרי פעילות שלמים נכנסים לקיפאון, היו גם שורה של סקטורים בשוק הנדל”ן שדווקא נהנו ממומנטום חיובי וקצב צמיחה מואץ.
מהו המקום הנכון להשקיע בו בנדל”ן ב-2024?
לרוב, שני פרמטרים עיקריים יוצרים יחדיו את הנוסחה לבחירת השקעה נבונה – גובה ההשקעה מול שיעור התשואה.
בחינה של שני הפרמטרים האלו מובילה אותנו למסקנה ראשונית שישראל היא לא בהכרח הבחירה האידיאלית להשקעה – זה כבר לא סוד שמחירי הנדל”ן בישראל מרקיעים שחקים לרמות מחיר גבוהות במיוחד בהשוואה למקומות אחרים בעולם, ובמקביל התשואה המתקבלת על נדל”ן בישראל היא נמוכה יחסית. אך כשאנחנו מביטים אל מעבר לים, אנו רואים מדינות פוטנציאליות רבות בהן מחירי הנדל”ן הם נמוכים משמעותית מאשר בישראל, ובמקביל פוטנציאל התשואה על השקעות הנדל”ן הוא גבוה בהרבה.
מהם היעדים הכי שווים להשקעה בנדל”ן בחו”ל?
על מנת לקבל אינדיקציה מהימנה לגבי כדאיות ההשקעה וביצועי המנהלים, יש לבחון את אותם הישגים על גבי ציר זמן ארוך שמכסה גם תקופות משבר. אנו בפרופימקס למודי ניסיון התנהלות בתקופות ארוכות של משברים כלכליים, דואגים לפרוש בפני משקיעים כשירים את התשואות שהנבנו במשך למעלה מ-25 שנות הפעילות שלנו, על מחזורי הגאות והשפל שאפיינו את השוק במהלך השנים, כדי לספק למשקיעים אינדיקציה מהימנה על איכות ניהול ההשקעות שלנו מול כל מצב שוק.
מתוך הניסיון העצום שלנו בהשקעה בנדל”ן בעשרות מדינות והנתונים שנאספו על ידינו ועל ידי השותפים שלנו במדינות השונות, המכירים מקרוב ומבפנים את המצב הכלכלי, הפוליטי, המיסויי והחברתי של כל מדינה ומדינה, גיבשנו רשימת יעדים אטרקטיביים לרכישת נדל”ן עבור השקעה.
השקעות נדל”ן בארה”ב
ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות מציעה אפשרויות בלתי מוגבלות להשקעה בנדל”ן.
השקעות נדל”ן במערב אירופה: אנגליה, גרמניה וספרד
עם השלמת הברקזיט והצטרפות בריטניה לגוש הסחר הטרנס-פסיפי (CPTPP), אנגליה נמצאת במצב בו היא ממציאה את עצמה מחדש. אי הודאות שאפיינה את המהלך ההיסטורי של הפרדות מגוש מדינות היורו השפיעה גם על ההשקעות בנדל”ן, אך הצלחתם של המהלכים מחזירה את אנגליה להיות אחד מיעדי ההשקעה המובילים.
כיצד בוחרים את היעד האידיאלי להשקעת נדל”ן?
אפשרויות ההשקעה בנדל”ן בחו”ל הן אינסופיות. יבשות, מדינות, ופרויקטים נדל”ניים בכל רחבי העולם פתוחים להשקעה וכל מה שנותר לכם הוא לבחור. אז כיצד בוחרים את ההשקעה הנבונה ביותר?
ישנם כמה גורמים ופרמטרים שצריך לשקול בדרך לבחירת ההשקעה:
בחירת צורת ההשקעה – קיימות שתי אפשרויות עיקריות להשקעה בנדל”ן בחו”ל – רכישה עצמאית של הנכס באמצעות יזמי נדל”ן או השקעה בנדל”ן חו”ל באמצעות קרן השקעות. השקעה עצמאית דורשת ידע בתחום ויכולת להתמודד עצמאית עם הבירוקרטיה הרבה הכרוכה ברכישה ובאחזקה של ההשקעה, בעוד שהשקעה דרך קרן השקעות היא פשוטה יותר ומנוהלת עבורכם על ידי אנשי מקצוע מנוסים.
בבחירת מנהל ההשקעה חשוב לבחור במנהל העובד יחד עם מנהל השקעות מקומי, בעל התמחות אסטרטגית או גיאוגרפית, נגישות מקומית וקשרים שמקנים לו גישה להזדמנויות השקעה אטרקטיביות.
השותפים המקומיים של פרופימקס נבחרים בקפידה באמצעות הליך בדיקת נאותות מוגדר ומסודר הכולל בחינה של אסטרטגיית ההשקעה שלהם והאם היא יכולה לעמוד בתנאי שוק משתנים, ביקור במשרדי החברה, בדיקת תוצאות העבר והלקחים שנלמדו מטעויות עבר, בחינת זהות המשקיעים עם החברה וקבלת המלצות, עריכת בדיקות רקע לשותפים והעובדים הבכירים וחשוב מכל – בירור לגבי זהות המנהלים ומקבלי ההחלטות וכיצד מתקבלות החלטות אלו.
מיסוי – המיסוי על רכישת נדל”ן בחו”ל משתנה ממדינה למדינה, ועשוי להשפיע רבות על ההוצאות שלכם וכן על גובה התשואה. לכן חשוב לבחון היטב את מדיניות המס של המדינות השונות, מהי מידת הרגולציה שהן משיתות על משקיעים זרים והאם הן מציעות הטבות מסוימות למשקיעים חיצוניים או אפילו למשקיעים ישראלים. בנוסף לכך ישנם מיסים המושתים על ידי רשויות המס בישראל על הרווחים שלכם בחו”ל.
מיקום הנכס – מלבד בחירה במדינת היעד להשקעת הנדל”ן שלכם, חשוב לבחון את מיקום הנכס עד לרמות הרזולוציה הנמוכות ביותר. מיקומים שונים ישפיעו ישירות על היכולת שלכם להשכיר את הנכס, על התשואה אותה תוכלו להשיג, ואולי אף על היכולת למכור אותו בעתיד. לכן חשוב לבדוק לגבי כל מיקום מהי התשואה הממוצעת על שכ”ד באותו אזור, מהם אחוזי התפוסה של הדירות באזור זה וכמה זמן לוקח למכור נכס.
